Stowarzyszenie Ziemia Gnieźnieńska
Wspieramy zabytki kulturty polskiej
Młodzież o patriotyzmie
Ziemia Gnieźnieńska podsumowała projekt
Warszawa widziana okiem ucznia w 100.rocznicę odzyskania Niepodległości

 

Zakup nieruchomości to nadal dla większości osób fizycznych jedna z największych inwestycji. Często wiąże się z obciążeniem umową kredytu, która na długie lata uszczupla budżet gospodarstwa domowego. Warto zatem do tego zakupu podejść poważnie i z dużą dozą ostrożności.

 

O CO WARTO ZADBAĆ?

 

Po pierwsze o to, by sprawdzić stan prawny nieruchomości. Jeśli posiadamy numer księgi wieczystej, możemy zrobić to przez portal internetowy ministerstwa sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do). W elektronicznej księdze wieczystej możemy sprawdzić, kto widnieje jako właściciel zakupywanej nieruchomości, czy posiada ona obciążenia hipoteczne, które są nabywane razem z nieruchomością, czy toczą się względem właściciela egzekucje z nieruchomości, czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi. Możemy także uzyskać, po wykazaniu interesu prawnego, wgląd w akta księgi wieczystej znajdujące się w sądzie rejonowym, w którego okręgu jest położona nieruchomość i dokładnie zapoznać się z umowami, których przedmiotem była wybrana przez nas nieruchomość. W przypadku wątpliwości, co do stanu prawnego nieruchomości warto udać się po poradę prawną i upewnić się co do bezpieczeństwa dokonywanej inwestycji.
Często zdarza się, że umowa sprzedaży nieruchomości początkowo zawierana jest w formie umowy przedwstępnej. Taka umowa może być sporządzona w różnej formie. Po pierwsze może zostać spisana w zwykłej formie pisemnej, może jednak być zawarta w formie aktu notarialnego.

Na jaki rodzaj umowy warto się zdecydować?

To zależy od naszej sytuacji. Jeśli jesteśmy pewni, że chcemy zakupić nieruchomość, co do której podpisujemy umowę, a nawet nam na niej szczególnie zależy wskazane jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Oczywiście taka umowa podwyższy koszty zakupu nieruchomości, które często sprzedający chce przerzucić na kupującego. Daje ona więcej możliwości w przypadku, gdy sprzedający uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy ostatecznej, której zawarcie powoduje przejście własności nieruchomości na kupującego. Kupujący może żądać nie tylko naprawienia szkody, ale w przypadku, gdy umowa przedwstępna jest w formie aktu notarialnego i czyni zadość pozostałym wymogom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, kupujący może dochodzić przed sądem zawarcia takiej umowy, a więc przeniesienia na jego rzecz własności nieruchomości. Wynika to z normy wyrażonej w art. 390 §1 i §2 kodeksu cywilnego, zgodnie z którą jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

 

Adwokat Judyta Ciesielska

 

Kodeks rodzinny i opiekuńczy przewiduje sytuacje, w których małżonek rozwiedziony może domagać się od byłego małżonka środków na swoje utrzymanie tzw. alimentów. Zgodnie z art. 60 par. 1 kro małżonek rozwiedziony, który nie został uznany za wyłącznie winnego rozkładu pożycia może żądać od drugiego małżonka rozwiedzionego dostarczania środków utrzymania pod warunkiem, że znajduje się w niedostatku. Na wstępie wyjaśnić należy, że małżonek nie jest uznawany za wyłącznie winnego rozkładu pożycia w dwóch sytuacjach. Po pierwsze, gdy sąd orzekł rozwód bez orzekania o winie małżonków. Po drugie, gdy w wyroku rozwodowym sąd uznał, że za rozkład pożycia małżeńskiego winne są obie strony. Z tego względu, tylko małżonek, który został uznany za wyłącznie winnego za rozpad małżeństwa nie będzie mógł się ubiegać o alimenty od byłego małżonka w sytuacji, gdy będzie znajdował się w niedostatku.

Czym jest ów niedostatek? Przyjmuje się, że małżonek rozwiedziony pozostaje w niedostatku, gdy nie może zaspokoić swoich usprawiedliwionych potrzeb. Podkreślenia wymaga, iż to małżonek występujący o alimenty musi udowodnić, że jest w niedostatku. To na nim spoczywa ciężar udowodnienia tej okoliczności.

Jeśli rozwiedziony małżonek wykaże, że jest w niedostatku, sąd zasądzi alimenty od jego byłego małżonka biorąc pod uwagę z jednej strony jego usprawiedliwione potrzeby, z drugiej strony natomiast możliwości zarobkowe i majątkowe zobowiązanego. Z tego względu, sąd nie zasądzi alimentów od byłego małżonka, który np. również znajduje się w niedostatku.

Ponadto, zgodnie z par. 2 ww. artykułu sąd może zasądzić alimenty także wówczas, gdy jeden z małżonków został uznany za wyłącznie winnego rozkładu pożycia, a rozwód pociąga za sobą istotne pogorszenie sytuacji materialnej małżonka niewinnego. Wówczas sąd na żądanie małżonka niewinnego może orzec, że małżonek wyłącznie winny obowiązany jest przyczyniać się w odpowiednim zakresie do zaspokajania usprawiedliwionych potrzeb małżonka niewinnego, chociażby ten nie znajdował się w niedostatku. Taka sytuacja może mieć miejsce jedynie wówczas, gdy sąd orzekł rozwód z winy jednego z małżonków. Nie może zatem ubiegać się o alimenty na ww. podstawie małżonek, który został uznany za współwinnego rozkładu pożycia małżeńskiego (rozwód z winy obu stron) albo za niewinnego, w sytuacji, gdy drugi małżonek również nie został uznany za winnego rozkładu pożycia (rozwód bez orzekania o winie). Dla przyjęcia, iż na skutek rozwodu dojdzie do istotnego pogorszenia sytuacji materialnej małżonka uprawnionego musi zostać udowodnione, że po rozwodzie małżonek uprawniony będzie miał sytuację materialną gorszą niż w małżeństwie oraz że to pogorszenie będzie miało charakter istotny, czyli odczuwalny. Nie oznacza to jednak, że małżonek uprawniony musi pozostawać w niedostatku. Wręcz przeciwnie może on być w stanie zaspokajać swoje usprawiedliwione potrzeby, a nawet potrzeby wyższego rzędu, i to na poziomie wyższym niż przeciętny w danym społeczeństwie. Poziom zaspokojenia tych potrzeb musi być jednak niższy niż gdyby uprawniony zaspokajał je w małżeństwie.

Co istotne, obowiązek dostarczania środków utrzymania małżonkowi rozwiedzionemu wygasa po pierwsze w razie zawarcia przez tego małżonka nowego małżeństwa. Po drugie, gdy zobowiązanym jest małżonek rozwiedziony, który nie został uznany za winnego rozkładu pożycia, obowiązek ten wygasa także z upływem pięciu lat od orzeczenia rozwodu, chyba że ze względu na wyjątkowe okoliczności sąd, na żądanie uprawnionego, przedłuży wymieniony termin pięcioletni. Oznacza to, że jeżeli zobowiązanym jest małżonek, który został uznany za niewinnego rozkładu pożycia małżeńskiego (rozwód bez orzekania o winie), jego obowiązek alimentacyjny wobec drugiego małżonka wygasa w razie zawarcia przez niego nowego małżeństwa lub co do zasady, po upływie pięciu lat od orzeczenia rozwodu. Natomiast, w sytuacji, gdy zobowiązanym jest małżonek, który w wyroku rozwodowym został uznany za wyłącznie winnego lub współwinnego rozpadu małżeństwa jego obowiązek alimentacyjny wygaśnie pod warunkiem, że były małżonek zawrze ponownie małżeństwo. Nie stosuje się do niego drugiej z ww. przesłanek, a więc ograniczenia czasowego. Tym samym jego obowiązek alimentacyjny nie wygaśnie po upływie pięciu lat od orzeczenia rozwodu.

Jednakże, pamiętać należy, że w sytuacji, gdy uprawnionym jest były małżonek będący w niedostatku to obowiązek alimentacyjny ustanie również wówczas, gdy np. na skutek znalezienia pracy będzie on w stanie zaspokoić swoje usprawiedliwione potrzeby, a więc nie będzie już w niedostatku.

adw. Katarzyna Markiewicz